Cartas Comissão de Obras

ABERTURA. Iniciados os trabalhos pelo Presidente do Conselho Consultivo, Dr. Djalma Gitsos, (San Marco 1707) informando que os adiamentos da data desta Assembléia anteriormente marcadas decorreram da necessidade de trazer à Assembléia questões concretas para conhecimento geral e para que sejam consideradas, analisadas e resolvidas, questões da maior importância, tais como: o registro dos memoriais de incorporação; a aceitação pela Caixa Econômica do processo de financiamento da obra; a solução do problema para o aporte dos valores dos saldos devedores confessados, face ao grande número de unidades não vendidas, culminando com a apresentação, para homologação, dos contratos de construção com a construtora Prêmio Engenharia e de incorporação com a CMP Construtora Mendes Pinto. Disse ele: estas etapas foram todas muito trabalhosas e demoradas, especialmente a de elaboração e registro dos memoriais de incorporação dos empreendimentos Villa Borghese e San Filippo. Destacou a distribuição a todos os presentes neste ato, de pastas contendo: (a) o edital de convocação, (b) declaração da Caixa Econômica relativa ao pedido de financiamento, (c) os contratos de construção e incorporação, (d) as cópias comentadas das Certidões de Ônus Reais do 9º Ofício de Registro de Imóveis relativas às incorporações dos empreendimentos Villa Borghese e San Filippo.
COMPOSIÇÃO DA MESA. O presidente do Conselho Consultivo propôs dar início aos trabalhos sugerindo fosse mantida a mesma presidência da mesa de Assembléias anteriores. Houve protesto por parte de condôminos inadimplentes presentes, que apoiados pela condômina adimplente Sra. Flávia Ribeiro Francisco (San Michel 210) se lançou candidata à presidência dos trabalhos. Foi proposto pelo condômino adimplente Sr.Tarcísio Collyer Ferreira Lima (San Filippo 1302) a candidatura a presidente da mesa do Dr. Lais Marques da Silva (San Filippo 309 e 605), Colocado em votação, através da exibição dos cartões de voto distribuídos aos condôminos adimplentes, verificou-se que a Sra. Flávia Ribeiro Francisco obteve 12 votos, sendo eleito o Dr. Lais Marques da Silva com 359 votos exibidos no plenário da assembléia. O presidente eleito, Dr. Lais, indicou o condômino Sr. Hélio Magalhães Aicuens Velloso (San Filippo 1010) para secretário, o que foi aceito pelo plenário da assembléia. O presidente, Dr. Lais, conclamou os participantes a atuarem com a serenidade necessária para nortear os trabalhos no sentido do interesse da coletividade. Assumiu compromisso de conduzir as discussões da forma mais democrática possível e garantindo a manifestação de todos os que pleiteassem a palavra, adimplentes ou não, bastando que fosse aguardado o momento devido pela ordem de cada item da pauta, sendo que, o que não couber, deverá ser colocado em assuntos gerais. Alertou, ainda, que a Assembléia estava sendo gravada em vídeo e áudio de forma a facilitar sua posterior transcrição em ata.
EXPEDIENTE. Neste espaço de tempo, previsto para informes, a presidência passou a palavra ao presidente da Comissão de Obras Eng. Antonio Sampaio Netto (San Filippo 710, 1809 e San Michel 910) que, por sua vez, cedeu-a ao advogado da Clama (Cláudio Macário Construtora Ltda), o Dr. Mauro Salomão. Este destacou a importância daquela Assembléia onde se deveria estar comemorando todas as conquistas que ali estavam sobre a mesa, referindo-se ao memorial de incorporação. Destacou que representava, ali, 168 unidades da Cláudio Macário Construtora Ltda. e declarou o seu total apoio a todo o trabalho desenvolvido pela Comissão de Obras dos Empreendimentos Villa Borghese e San Filippo. Finalizando, criticou severamente um pequeno grupo belicoso que persistia na tentativa de tumultuar a Assembléia e advertiu-os de que aquela atitude irresponsável e temerária pretendia simplesmente causar prejuízos às obras e esta atitude não seria tolerada, visto que causaria grandes prejuízos à Clama e ele teria que defender os interesses do seu cliente. Retornada a palavra ao presidente da Comissão de Obras, este leu a mensagem que levara e que transcrevemos a seguir: Esta Assembléia é uma reunião de vitória. Uma reunião que marca o início da conclusão definitiva dos empreendimentos. Tivemos que adiar esta nossa reunião para poder apresentar resultados e os resultados estão aí e já foram comunicados na nossa última carta. Em realidade, foi possível chegar a resultados expressivos. A todos os resultados que eram necessários para a conclusão das obras. Demos entrada na Caixa Econômica com o nosso processo, conforme cópia constante da pasta entregue a vocês. Um volumoso processo, enorme, completo, complicado, trabalhoso e demorado, mas que foi concluído e aceito pela Caixa Econômica Federal para exame. Foi o coroamento de longos esforços e só foi possível graças à feitura dos memoriais de incorporação e de seus respectivos registros em cartório. Dependeu também da mudança da titularidade dos terrenos e tudo que havia sido neles construído, da Cláudio Macário para a Comissão de Obras. O relato é breve, mas a efetivação destas medidas exigiu muito esforço e movimentos constantes e sucessivos em direção ao objetivo que sempre tivemos em mente, o de resolver todos os problemas legais e de escrituração que pudessem abrir caminho para a recuperação, senso amplo, dos empreendimentos e para a conclusão das obras que foram abandonadas pela Encol. Resolvemos, após exaustivas e longas tratativas, o problema da indisponibilidade judicial na matrícula dos terrenos do empreendimento Vila Borghese e, da mesma forma, conseguimos celebrar um acordo com a Gafisa em relação às 31 unidades, todas no San Filippo, através de escritura de dação em pagamento. O memorial de incorporação é peça chave para se alcançar a propriedade de qualquer imóvel. Ele gera a propriedade, que é definida quanto a sua titularidade pelas escrituras definitivas. Sem isso, nenhum empreendimento é legal, nenhuma propriedade existe, nada é negociável. Só com memorial de incorporação e licença de obra será possível ter a real propriedade das unidades construídas e, entre outras coisas, cumprir o que foi transacionado com a Clama, ou seja, o pagamento do terreno pela entrega de 204 unidades, prontas e acabadas e com o respectivo habite-se que, de outra forma, jamais seria obtido. Existem “habite-se” aqui na Barra e no Recreio conseguidos de outra forma, mas que hoje são notícia de jornal, verdadeiros escândalos, e se constituem em casos de polícia e de justiça. Estamos apresentando, e consta da pasta de vocês, o contrato feito com a Construtora Prêmio. Ela está dando prosseguimento às obras de recuperação e de construção. Este contrato está sendo apresentado à Assembléia para apreciação e homologação. Outra grande dificuldade a ser superada neste longo, difícil e trabalhoso processo era a que estava ligada às unidades não comercializadas e que não teriam saldos devedores a serem financiados pela Caixa. Desta forma, a soma de todos os saldos devedores, que seriam repassados para a Caixa, não seriam suficientes para cobrir as despesas de finalização das obras. Apesar das dificuldades do momento, concluímos os entendimentos com empresa de financiamento desta parcela que compõe os recursos para a conclusão das obras. O contrato de incorporação assinado com a referida empresa, onde o investidor recebe os saldos devedores e demais receitas como pagamento dos investimentos de risco a serem feitos, o que consta da pasta que foi distribuída a vocês e também será submetido à Assembléia para debate e homologação. Apresentamos aos senhores o balancete referente ao período de janeiro de 2001 a dezembro do mesmo ano e também o referente ao período de janeiro de 2002 a junho deste mesmo ano. Agora, no formato que nos foi solicitado em Assembléia anterior e também uma contabilidade ligada exclusivamente às obras. A partir do registro do memorial de incorporação, aqueles que tem suas escrituras definitivas possuem unidades desvinculadas das demais e a CLAMA, a partir do memorial, é proprietária de unidades, como qualquer outro proprietário de apartamento, não estando mais vinculada aos terrenos. Este é um resumo e agora passaremos à apreciação de cada um dos itens constantes da pauta desta assembléia.
QUESTÕES PRELIMINARES. Em continuidade, foi dada a palavra à condômina adimplente, Sra. Flávia Ribeiro Francisco, que se inscrevera para indagar por que a Clama (Cláudio Macário Construtora Ltda.) não paga cotas de condomínio. O presidente da Comissão de Obras, Dr. Antonio Sampaio Netto, esclareceu que o pagamento fora feito com a dação das 150 unidades de estoque, por escritura pública, em conformidade com as convenções de condomínio dos Empreendimentos à Comissão de Obras, representante legal destes condomínios. Verificado o número de imóveis e seu valor de venda, pode-se concluir que Clama é adimplente com larga margem, concluiu o presidente da Comissão de Obras. A assessoria contratada pela Comissão de Obras, para o processo de financiamento da CAIXA, decorrente de trabalho da sub-comissão de financiamento, eleita pela Assembléia Geral Ordinária de 29 de abril de 2000, orientou no sentido de reduzir as pendências e transformar em definitivas (compra e venda) as escrituras de promessas de compra e venda permitindo, assim, que os adquirentes tivessem o que oferecer à Caixa ou a outro agente financeiro, como hipoteca. Aqueles que não se candidatarem ao financiamento pagarão diretamente ao investidor ou venderão suas unidades. A condômina Flávia Ribeiro Francisco solicitou que a advogada que a assessorava na Assembléia, pudesse falar em seu lugar. Daí resultou uma longa explanação onde a citada senhora buscava semelhança entre os empreendimentos Villa Borghese e San Filippo com o empreendimento Rio II, contestada pelo advogado do condomínio Dr. Arthur Floriano Peixoto Simas de Abreu, visto que, a seu ver, a situação jurídica, no caso, é diversa da nossa porque a Clama não é sucessora da Encol S/A, pois a escritura de promessa de venda, celebrada entre a Clama e a Encol S/A, foi tornada nula por sentença com assistência dos Condomínios. Como este assunto não fazia parte da pauta da assembléia, o presidente, Dr. Lais Marques da Silva, deu continuidade aos trabalhos.
DISCUSSÀO DA PAUTA.
ITEM 1 DA PAUTA - Homologação de novo contrato de construção e/ou incorporação. O presidente da mesa colocou em discussão o primeiro item da pauta, lembrando que a íntegra dos contratos estava nas pastas, a todos distribuídas. Um dos condôminos inadimplentes usou da palavra e indagou quanto à construtora se era ela idônea, já que ele próprio dispunha do original da certidão do sétimo ofício de protestos onde constava ter a empresa titulo recentemente protestado no valor de R$ 400,00 (quatrocentos reais). Foi explicado pelo presidente da Comissão de Obras, Dr. Antonio Sampaio Netto, desconhecer tal fato alegado que o contrato firmado com a construtora permitia sua rescisão a qualquer momento e que a obra teria que estar em andamento para permitir o trâmite do pedido de financiamento. Foi, então, proposto um prazo para exame do contrato de construção, logo contraposto por outra proposta que propôs a homologação dos contratos de construção e de incorporação pela Assembléia e que, quanto ao contrato de construção, se elegesse nesta Assembléia uma sub-comissão para acompanhamento trimestral das obras emitindo relatórios quanto ao seu andamento. A nova comissão, se eleita, seria chamada de “Sub-comissão de Acompanhamento da Obra”, tendo o encargo da apresentação de relatórios trimestrais contendo a sua avaliação. Encerrada a discussão, foi iniciada a votação para decidir entre: (1) proposta de um prazo para exame do contrato de construção que não obteve nenhum voto favorável; e (2) homologação dos contratos de construção e de incorporação, com a formação de uma sub-comissão de acompanhamento para o contrato de construção que foi aprovada pela unanimidade dos votos exibidos no plenário da assembléia. Em conseqüência do resultado, foi constituída a sub-comissão, acolhendo todos os condôminos que se candidataram, por decisão também unânime do plenário da assembléia. Ficou assim homologado, por unanimidade, o contrato de construção com a Prêmio Construtora Ltda e o contrato de incorporação com a CMP Construtora Mendes Pinto Ltda. Quanto aos membros da “Sub-comissão de acompanhamento para o contrato de construção”, ficou composta por: Hélio Magalhães Aicuens Velloso (San Filippo 1010), Elio Souza Portes (San Marco 204), Flavia Ribeiro Francisco (San Michel 210), Roberto Peotta (San Filippo 1012), Frederico Jose Barbosa Brandão (San Michel 1408), Gedalias Heringer Filho (San Michel 1002), Domingos Pereira Machado Filho (San Filippo 1704), Roberto Ribeiro Morand (San Marco 505) e Claudio Macário Construtora Ltda. (204 unidades nos dois empreendimentos ).
ITEM 2 DA PAUTA - Autorizar o Ajuizamento de Ação Civil Pública com objetivo de obter indenização pelos prejuízos causados com a incorporação fraudulenta, no valor total rateado entre os condôminos, até os registros dos memoriais de incorporação dos empreendimentos Villa Borghese e San Filippo, inclusive para preventivamente habilitar o montante do crédito junto à Massa Falida da Encol S/ A. Foi dada a palavra ao advogado dos condomínios, Dr. Roberto Hely Barchilon, que explicou a intenção de obter indenização pelos prejuízos decorrentes da incorporação fraudulenta de que foram vítimas os condôminos, considerando tudo o que gasto e rateado pelos condôminos desde a paralisação das obras para alcançar-se regularização formal do empreendimento e possibilitar a sua retomada com o devido licenciamento da Prefeitura; a autorização solicitada à assembléia abrange, também, a habilitação preventiva do montante do prejuízo junto à massa falida da Encol. Acrescentou que esses procedimentos judiciais não implicam custos, principalmente porque serão aproveitadas as providências tomadas até agora pela Clama (Cláudio Macário Construtora Ltda.), processos nos quais a associação de adquirentes lesados que precedeu a formação dos condomínios são assistentes litisconsorciais. Encerrada a fase de discussão, foi aprovada a proposta por unanimidade dos votos exibidos no plenário da assembléia.
ITEM 3 DA PAUTA - Decidir quanto aos adquirentes que não escrituraram suas unidades, até a presente data, e deliberar sobre a forma de devolução das cotas de condomínio, eventualmente pagas pelos mesmos. Dada a palavra ao advogado dos condomínios, Dr. Arthur Floriano Peixoto Simas de Abreu, esclareceu que os supostos adquirentes que não se habilitaram como tal, não apresentando a documentação que comprovasse a compra anteriormente feita junto à Falida Encol S/A e que nem atenderam ao chamamento feito através cartas AR expedidas em 9/4/2001 e 10/5/2001, também ao publicado na Internet no endereço www.vborghese.com.br e anunciadas em edital de convocação publicado no jornal O Globo edição de 09/04/2001, e que eventualmente fizeram pagamentos de cotas de condomínio mas não fizeram a escritura nem confessaram os seus saldos devedores, logo, não quiseram aderir aos condomínios. Neste caso, as contribuições de aproximadamente R$ 48.000,00 (quarenta e oito mil reais) devem ser devolvidas pelos respectivos condomínios. As unidades, daí provenientes, são parte das que compõem o estoque. Não houve debates e, colocada em votação, o item foi aprovado na sua íntegra pela unanimidade dos votos exibidos pelo plenário da assembléia.
ITEM 4 DA PAUTA - Prestação de contas referente ao exercício de janeiro a dezembro de 2001, acrescido do semestre de janeiro a junho de 2002. Foi posto em discussão pelo presidente da mesa. Um condômino inadimplente pediu, e teve a palavra concedida pela mesa, tendo discorrido sobre pagamentos feitos à Erevan quando já estava concordatária e, em sua opinião, não mais prestava serviços ao condomínio; que o contrato era de R$ 2.600.000,00 (dois milhões e seiscentos mil reais), que foi pago mais de um milhão e oitocentos mil reais e que os serviços executados foram de aproximadamente R$ 260.000,00 (duzentos e sessenta mil reais), segundo apropriação realizada pelo próprio orador. Disse que iria propor uma comissão independente para analisar os papéis e fazer uma auditoria. O presidente da Comissão de Obras disse que estes valores afirmados não correspondiam à realidade e que o objetivo do condômino inadimplente era simplesmente tumultuar o trabalho da Comissão de Obras e pediu aos condôminos adimplentes presentes à Assembléia que reiterassem a sua confiança no trabalho da Comissão de Obras votando favoravelmente ao parecer do Conselho Consultivo, aprovando as contas do exercício em questão. Foi solicitado pela condômina adimplente Sra. Flávia Ribeiro Francisco que o voto ao parecer do Conselho Consultivo quanto às contas do período em questão fosse feito e transcrito em ata, de forma nominal, acatando sua solicitação e com a concordância do tesoureiro da Comissão de Obras Sr. Ulisses D.C. Monteiro (San Michel 1811) o Presidente da mesa orientou os condôminos que depositassem na mesa seus cartões de voto agrupados em função de sua opção pela aprovação ou não do parecer do Conselho Consultivo quanto às contas do exercício em questão. Apurado os votos, votaram contra a aprovação do parecer do Conselho Consultivo os titulares e/ou procuradores representantes de 5 (cinco) unidades habilitadas ao voto a seguir relacionados: San Filippo 1111, San Marco 1307, 1705 e San Michel 202, 210. Votaram a favor da aprovação do parecer do Conselho Consultivo os titulares e/ou procuradores representantes de 373 (trezentos e setenta e três) unidades habilitadas ao voto descriminadas a seguir: San Filippo 101, 102, 103, 104, 105, 106, 107, 108, 109, 110, 111, 112, 205, 208, 211, 212, 301, 303, 306, 307, 309, 310, 311, 401, 402, 403, 404, 405, 406, 407, 408, 409, 410, 411, 412, 503, 510, 511, 512, 601, 604, 605, 606, 608, 611, 701, 705, 710, 803, 812, 901, 902, 907, 908, 909, 910, 911, 912, 1002, 1003, 1006, 1010, 1101, 1102, 1109, 1110, 1201, 1202, 1203, 1204, 1205, 1206, 1207, 1208, 1209, 1210, 1211, 1212, 1303, 1306, 1309, 1401, 1405, 1407, 1408, 1409, 1412, 1502, 1503, 1505, 1506, 1507, 1508, 1512, 1601, 1602, 1603, 1604, 1605, 1606, 1607, 1608, 1609, 1610, 1611, 1612, 1709, 1802, 1807, 1808, 1809, 1810, 1811, 1901, 1902, 1906, 2006, 2009, 2010, 2101, 2106, 2108, 2201, 2202, 2203, 2204, 2205, 2206, 2207, 2208, 2209, 2210, 2211, 2212; e San Marco 101, 102, 103, 104, 105, 106, 107, 108, 109, 110, 111, 112, 205, 308, 309, 310, 401, 402, 403, 404, 405, 406, 407, 408, 409, 410, 411, 412, 502, 505, 603, 608, 609, 706, 709, 805, 807, 811, 901, 902, 903, 904, 905, 906, 907, 908, 912, 1005, 1010, 1012, 1103, 1104, 1107, 1201, 1202, 1203, 1204, 1205, 1206, 1207, 1208, 1209, 1210, 1211, 1212, 1303, 1304, 1306, 1308, 1312, 1403, 1407, 1501, 1502, 1504, 1505, 1506, 1507, 1510, 1601, 1602, 1603, 1604, 1605, 1606, 1607, 1608, 1609, 1610, 1611, 1612, 1707, 1810, 1811, 1901, 1903, 1908, 2001, 2002, 2003, 2004, 2005, 2010, 2104, 2107, 2111, 2112, 2201, 2202, 2203, 2204, 2205, 2206, 2207, 2208, 2209, 2210, 2211, 2212; e San Michel 101, 102, 103, 104, 105, 106, 107, 108, 109, 110, 111, 112, 204, 209, 211, 212, 301, 302, 305, 312, 401, 402, 403, 404, 405, 406, 407, 408, 409, 410, 411, 412, 501, 505, 508, 510, 511, 606, 607, 702, 703, 706, 709, 710, 711, 803, 810, 905, 906, 907, 908, 910, 1004, 1007, 1010, 1101, 1102, 1104, 1106, 1112, 1201, 1202, 1203, 1204, 1205, 1206, 1207, 1208, 1209, 1210, 1211, 1212, 1302, 1406, 1408, 1409, 1411, 1412, 1506, 1508, 1601, 1602, 1603, 1604, 1605, 1606, 1607, 1608, 1609, 1610, 1611, 1612, 1706, 1709, 1710, 1712, 1801, 1802, 1805, 1811, 1905, 1907, 1908, 1909, 2003, 2005, 2106, 2111, 2201, 2202, 2203, 2204, 2205, 2206, 2207, 2208, 2209, 2210, 2211, 2212., Ausentaram-se da Assembléia ou abstiveram-se de votar a aprovação do parecer do Conselho Consultivo os titulares e/ou procuradores representantes de 52 (cinqüenta e duas) unidades habilitadas ao voto descriminadas a seguir: San Filippo 304, 501, 1012, 1103, 1107, 1302, 1307, 1308, 1310, 1311, 1509, 1510, 1704, 1712, 1801, 1908, 2111 e San Marco 204, 206, 207, 210, 305, 702, 801, 806, 909, 910, 1109, 1402, 1409, 1511, 1701, 1909, 2006, 2009, 2011 e San Michel 207, 502, 806, 808, 1002, 1109, 1110, 1307, 1308, 1403, 1405, 1407, 1501, 1502, 1510, 1806. Resultou desta apuração a aprovação do parecer do Conselho Consultivo em relação das contas da Comissão de Obras dos Empreendimentos Villa Borghese e San Filippo para o exercício de janeiro a dezembro de 2001 e do período de janeiro a junho de 2002, por 373 votos exibidos pelo plenário da assembléia.
ASSUNTOS GERAIS. A condômina Flávia Ribeiro Francisco tomou a palavra para manifestar o desejo de criar uma comissão para exame das contas, ao que outro condômino retrucou que os condôminos que não quiseram fiscalizar as contas durante um ano e meio não teriam motivo para hoje contestar as referidas contas. O advogado dos condomínios Dr. Arthur Floriano Peixoto Simas de Abreu informou que há um acordo entre a Clama Ltda. e a Gafisa S/A, anterior ao memorial de incorporação dos empreendimentos Villa Borghese e San Filippo, garantindo a entrega a Gafisa S/A de 31 unidades da Clama, livres e desembaraçadas de qualquer ônus sendo que foi preciso que o Incorporador contratado aceitasse este encargo especificamente. Outro condômino inadimplente solicitou informe sobre o prazo para eliminar a sua inadimplência sem o acréscimo das multas previstas na convenção de condomínio, mas não aplicados até agora. Levada a questão ao plenário da assembléia, surgiram três propostas: 1) manter por 15 dias o procedimento utilizado de dispensar multas e correção; 2) Cobrar por 15 dias dispensando a multa mas procedendo a cobrança da correção; 3) Cumprir imediatamente o previsto na convenção de condomínio, isto é, o pagamento de imediato com multa e correção. Esta última mereceu um único voto; Prevaleceu a segunda proposta que dispensa a multa por 15 dias a partir da data desta Assembléia e mantém a correção dos valores. Nada mais havendo a tratar quanto a assuntos gerais e esgotada a pauta, o presidente agradeceu a presença de todos encerrou presente assembléia.
FIM

Rio de janeiro 24 de novembro de 2002

Lais Marques da Silva - Presidente

Hélio Magalhães Aicuens Velloso - Secretário