Em
1998, quando da falência da ENCOL, a Prefeitura do Rio de Janeiro
determinou que o ITBI fosse pago com base no porcentual de obra executado
em cada caso, sendo esta uma orientação de caráter
geral, que seria aplicada para todos os empreendimentos da ENCOL, de
acordo com o que estabelece o artigo 14 da lei 1364/88, “a base
de cálculo do imposto é o valor venal dos itens ou direitos
relativos ao imóvel, no momento da transmissão”.
No nosso caso especifico, considerando os 20% de obra executada, gerou
um determinado valor para ITBI. O nosso objetivo principal, à
época, foi o de constituir uma organização civil,
visto que estávamos litigando judicialmente com a ENCOL, sem
que nenhum acordo fosse até então realizado. Acresce ainda
que, na época, desconhecíamos que o memorial de incorporação
não havia sido registrado e, portanto, que a nossa incorporação
era clandestina.
No momento, para viabilizar o empreendimento é imprescindível
registrar o Memorial de Incorporação, restando para isto
apenas a transferência, para a COMISSÃO DE OBRAS, figura
criada pelo Inciso VI do artigo 43 da lei nº 4.591/64, do outro
subconjunto de unidades virtuais não comercializadas, até
então concebidas como pertencentes ao proprietário do
terreno, bem como das unidades não reclamadas. O memorial de
incorporação conferirá valor a todas as unidades
do empreendimento por lhes conferir existência legal. Portanto,
em relação às unidades deste subconjunto, podemos
concluir que, no momento, elas não têm valor real porque
legalmente não existem.
Quanto ao terreno, as frações correspondentes às
unidades virtuais têm um proprietário insolvente, razão
pela qual poderão se tornar objeto de disputas intermináveis
por parte dos numerosos credores da CLAMA e nós, adquirentes
ENCOL, gerando uma luta judicial interminável e criando uma situação
de difícil solução que frustraria todos os esforços
que vem sendo desenvolvidos ao longo de cinco anos por parte dos adquirentes
lesados, nós. Neste caso, as fatias do todo, em litígio,
estariam impedidas de passarem para a COMISSÃO DE OBRAS, que
tem poder legal para concluir a obra.
É
importante frisar que a conclusão das obras ultrapassa o interesse
dos incautos compradores ENCOL e atinge a comunidade como um todo e,
conseqüentemente, o poder público, a PREFEITURA DA CIDADE
DO RIO DE JANEIRO.
O valor venal das partes do negócio que ainda permanecem sob
a propriedade da CLAMA não têm o correspondente valor de
mercado. Isto porque elas só podem ser transferidas para a COMISSÃO
DE OBRAS, em face do que está disposto nas escrituras de convenção
de condomínio dos três edifícios lavrada no 18º
Ofício de Notas Livro 6160 folha 4, Livro 6193 folha 2 e Livro
6194 folha 2, em anexo, todas na data de 30 de setembro de 1998, nas
quais fica estabelecido que estas unidades constituem receita da obra
e, somente com esta receita, será possível concluir os
empreendimentos. Logo, não se pode falar em valor venal no momento
da transmissão quando só existe uma pessoa jurídica
capaz de receber as unidades em transferência, ficando claro que
estas unidades, sem mercado, não possuem qualquer valor comercial
e somente a COMISSÃO DE OBRAS, concluindo o registro do Memorial
de Incorporação, poderá dar a elas existência
legal, por conseqüência, mercado e valor comercial. Acresce
ainda que a CLAMA, detentora destas unidades, não tem como levantar
as certidões negativas necessárias a qualquer tipo de
transação imobiliária em face da inexistência
de uma contabilidade ativa e da sua situação pré-falimentar.
Assim, tanto o terreno quanto o imóvel só terão
valor após a transferência para a Comissão de Obras
das unidades virtuais disponíveis, momento em que passará
a existir um só conjunto, do ponto de vista legal. Ocorrendo
a transferência, haverá um valor real para as unidades,
que passarão a constituir patrimônio da obra, indispensável
para a sua execução e conclusão.
Em face das considerações feitas acima, e pelo fato de
ser esta unidade parte do estoque da obra, contestamos o seu valor venal
arbitrado.
HISTÓRICO
DE ETAPAS PARA A CONCLUSÃO DOS EMPREENDIMENTOS
ETAPAS
ANTERIORES
1
). JUN-1993 - Cláudio Macário Construtora
( CLAMA ), Promete Vender à ENCOL 3 terrenos com projetos aprovados,
por permuta no local, através escritura lavrada no 18º Ofício
de Notas livro 5.696, atos 64,65 e 66 de folhas 121,126 e 131.
2
). SET-1993 - ENCOL Inicia Venda dos dois Empreendimentos
sem o registro do Memorial de Incorporação e sem remembrar
os dois terrenos que formam o Villa Borghese, vendendo as unidades
através instrumento particular.
3
). AGO-1997 - ENCOL paralisa as Obras dos empreendimentos
Villa Borghese, composto das lâminas San Marco e San Michel, e
do Edifício San Filippo.
4 ). SET-1997 - CLAMA inicia ação
cível para rescindir Promessa de Venda com a Encol, em decorrência
da sua inadiplência quanto aos compromissos e prazo previsto
em escritura.
5
). OUT-1997 - CLAMA obtém tutela antecipada dos
3 terrenos constituindo dois empreendimentos Villa Borghese e San
Filippo, com suas respectivas ascensões.
6
). DEZ-1997 - ADIQUIRENTES dos empreendimentos se organizam
em associações, dando início ao movimento civil
hoje vitorioso.
7
). MAI-1998 - CLAMA obtém sentença de
rescisão da promessa de venda, ENCOL inicia recursos.
8
). JUL-1998 - ADIQUIRENTES obtém da CLAMA Promessa
de Venda de Fração e antecipam pagamento do ITBI, com
valores proporcionais ao volume de obras executadas pela ENCOL, que
até o momento permanecem os mesmos nos dois empreendimentos.
9
). SET-1998 - formam-se os CONDOMÍNIOS e é
constituída uma COMISSÃO DE OBRAS comum aos dois empreendimentos.
10
). JAN-1999 - COMISSÃO DE OBRAS obtém
Assistência na Ação de Rescisão CLAMA /
ENCOL.
11
). MAR-1999 - Decretada a Falência da ENCOL S/A
Engenharia Comercio e Industria.
12 ). ABR-2000 - STJ confirma rescisão
da promessa de venda da CLAMA para com a ENCOL.
13
). AGO-2000 - COMISSÃO DE OBRAS obtêm da
CLAMA Escrituras Definitivas, com objetivo afastar os condomínios
da imagem inadiplente da CLAMA.
14
). MAR-2001 - COMISSÃO DE OBRAS refaz projetos
de engenharia e obtém Licença de Obras da Municipalidade.