Economia & Trabalho

Nova arapuca da Encol

Sandro Silveira Da equipe do Correio Com agências

O advogado José Pessôa, assessor da Associação dos Mutuários da Encol em Brasília afirma que a empresa está tentando prejudicar compradores

A cessão das escrituras dos apartamentos para registro em cartório que está sendo oferecidas pela Encol, na verdade não beneficia o mutuários da empresa. É o que afirmam três especialistas em direito imobiliário que assessoram a Associação Regional dos Mutuários de Brasília. Para o jurista paulista Urubatan Salles Palhares - uma das maiores autoridades do país em direito imobiliário - e os advogados José Pessôa e Joaquim Pedro de Oliveira, ''tudo não passa de uma cilada''.

Conforme os juristas, para receberem as escrituras, os compradores de imóveis têm que assinar um novo contrato com a construtora (veja quadro), no qual:

1. Confessam que a construtora não deve nada para eles,

2. Desistem de qualquer tipo de ação judicial contra ela,

3. Prometem construir os prédios e entregar para a Encol os imóveis que ainda não foram vendidos,

4. Continuam correndo o risco de terem as hipotecas executadas (perder os imóveis para os bancos),

5. Ficam responsáveis por pagar várias dívidas do prédio.

Por causa dessas conseqüências, os advogados entendem que a construtora está aproveitando o desespero dos mutuários para se livrar de dívidas, transferir a responsabilidade pelas construções para eles e ainda sair lucrando. Ela se livra de dívidas, porque o novo contrato, que substitui o(s) anterior(es), faz os mutuários confessarem que não lhes deve nada.

Mais do que isso - dizem os especialistas -, os clientes assumem dívidas da Encol com IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano), e, dependendo do caso, com o INSS (Instituto Nacional da Seguridade Social), além de contas de luz, água e telefone relativas a cada prédio. As dívidas trabalhistas e com o Imposto de Renda ficam de fora.

Isso acontece, porque os mutuários - ao assinarem os novos contratos e registrarem as escrituras - deixam de ser promitentes compradores e passam a ser proprietários, junto com a Encol, do terreno onde o prédio está sendo construído. Dessa forma eles acabam tendo obrigações (dívidas, inclusive) solidárias com a empresa, explicam Palhares, Pessôa e Oliveira. Em resumo, a associação dos mutuários de Brasília desaconselha esse acordo com a Encol e propõe uma ação mais dura (veja quadro).

Racha

O presidente da Associação Nacional dos Mutuários da Encol, Charles Belchieur, tem posição diferente. Para ele, a proposta da construtora facilita a construção dos imóveis pelos próprios mutuários e a briga contra os bancos que executarem as hipotecas (imóveis dados como garantia de pagamento de dívidas das construtoras). Por isso, aconselha os mutuários a ''pegarem'' a escritura.

José Colombo de Souza Netto, presidente da Associação Regional de Brasília, discorda. ''Somos frontalmente contra, porque os negócios que forem realizados nos moldes da Encol podem ser facilmente anulados judicialmente pelos credores da empresa, pois estamos no suspeito período pré-falimentar. Além disso, os contratos prejudicam os mutuários, pois jogam todos os custos e riscos sobre eles''. Ao contrário da associação brasiliense, a Regional do Rio de Janeiro apóia o acordo, segundo seu vice-presidente, Nilton Newton Almeida. ''É a única maneira de não perder tudo o que já foi investido''.

Mas há um detalhe interessante nos contratos cariocas, pois a Encol indica até a empresa que concluirá as obras. A escolhida foi a Marca Engenharia, constituída há alguns meses por engenheiros e técnicos que trabalhavam na Encol. Só que desta vez, quem efetua o pagamento são os donos dos imóveis, que formarão condomínios.

O advogado da Encol Paulo Viana, que coordena o plano de reestruturação da empresa, admite que os contratos serão lucrativos. No fim das contas, a construtora poderá aumentar seu caixa em R$ 400 milhões, por meio da venda de apartamentos, salas e lojas que não estão prontos, mas também não têm compradores. Esses imóveis serão entregues a ela pelos mutuários, responsáveis pela conclusão das obras.

Quanto às hipotecas dos imóveis repassados para os mutuários por meio das escrituras de fração de terreno, terão que ser renegociadas diretamente entre os compradores e os bancos, ou seja, a Encol não terá mais responsabilidades nesses casos. Alguns bancos já se mostraram interessados em refinanciar os empreendimentos. Esta semana, o comitê de crédito imobiliário do Bradesco concedeu empréstimo para a conclusão das obras do edifício West Coast, na Barra da Tijuca, que está hipotecado ao banco.

O que está escrito e a arapuca

1. Os mutuários confessam dever o saldo a pagar da poupança e também o financiamento do imóvel.

É ilegal, pois o mutuário está sendo induzido a cometer um erro. Na maioria dos prédios, a Encol recebeu mais dinheiro de seus clientes do que aplicou nas obras. Logo é ela que deve dinheiro ou imóveis prontos aos mutuários. Além disso, a obrigação de pagar à Encol não existe, segundo a Lei de Incorporações Imobiliárias, porque ela parou as obras há mais de 30 dias.

2. A Encol cede aos mutuários, os créditos que eles mesmos confessaram dever (a dívida citada no item 1). O objetivo é fazer com que a construtora não deva nada aos mutuários, nem eles à empresa.

Há um conceito jurídico chamado de ''confusão''. Ele ocorre quando a mesma pessoa é devedora e credora ao mesmo tempo. É o que acontece nesse caso, como mostram os itens 1 e 2. A ''confusão'' abre espaço para mutuários insatisfeitos alegarem judicialmente que não têm que pagar nada pela conclusão do restante da obra. Haveria, então, mais brigas na Justiça e os mutuários insatisfeitos poderiam ganhá-las.

3. Os clientes da Encol assumem a obrigação de concluir as obras, inclusive as unidades que a construtora não vendeu para ninguém. É o estoque dela, que seria vendido depois da conclusão do prédio.

É um mau negócio. Os clientes gastam no lugar da Encol, que na realidade deve para eles. Além disso, construirão os apartamentos estocados (imóveis não concluídos, nem vendidos) e os darão para ela gratuitamente.

4. A Encol dá para os clientes alguns dos imóveis estocados com valor total equivalente à diferença entre o que os mutuários confessaram dever (veja item 1) e o que falta para concluir a obra. Os mutuários poderão vender esses imóveis para cobrirem parte do que vão gastar com a conclusão das obras.

Se houver falência, os credores da Encol vão questionar na Justiça a legalidade dessa ''doação'' de patrimônio. Eles alegarão que a doação foi acertada no período de suspeita de falência da construtora, no qual ela não poderia agir para enganar credores que contavam com os imóveis estocados para serem pagos. Pode até acontecer de - depois que os prédios estiverem prontos -, os apartamentos estocados irem para as mãos dos credores por decisão judicial.

5. Os mutuários assumem compromisso de desistir de demandas judiciais existentes e a não abrirem novas.

A Encol se livra de ações para devolver o dinheiro que ela recebeu dos mutuários e não aplicou nas obras. Os mutuários não poderão receber da Encol o valor que eventualmente pagarem para se livrar da hipoteca.

6. A Encol passa a escritura das frações ideais (parcela do terreno equivalente ao valor do apartamento) para os mutuários registrarem.

É ilegal, pois a Lei das Incorporações não prevê a escrituração de frações de terrenos. Na realidade, os mutuários deixam de ser compradores de apartamentos e passam a ser proprietários do terreno juntamente com a Encol. Portanto, passa a ter obrigações solidárias com a construtora, como o pagamento de todos os custos da construção, inclusive IPTU, INSS e contas de água, luz e telefone referentes ao prédio.

7. A Encol se obriga a pagar as hipotecas em 12 meses. A hipoteca é mencionada na escritura.

Os bancos não são obrigados a esperar pelo pagamento, que é improvável. Eles podem executar as hipotecas com mais facilidade, pois quando os mutuários assinaram o novo contrato e registraram as escrituras em cartório, eles reconheceram publicamente as hipotecas.

Concordata pode ser decidida em 1998

A Encol pediu concordata segunda-feira por meio de seus assessores jurídicos, os advogados Paulo Viana e Sérgio Melo, no cartório de Falências e Concordatas de Goiânia, cidade para onde foi transferida a sua sede recentemente. A expectativa dos advogados é que o juiz da Vara de Falências e Concordatas dessa cidade, Avenir Passo de Oliveira, tome uma decisão dentro de 25 dias.

O jurista José Pessôa, entretanto, acredita que a decisão pode acabar sendo tomada ano que vem. Primeiro, porque o processo é complexo e tem mais de 40 mil páginas. Sua análise pode ser demorada. Segundo, porque o Poder Judiciário entra em recesso no dia 19 de dezembro. Ele lembra que é natural que o juiz até precise pedir mais documentos para esclarecer eventuais dúvidas.

Ao avaliar o pedido, o juiz pode até decidir pela falência, caso entenda que as contas da empresa estão mesmo ''podres''. Para optar pela concordata, ele deve concordar com os argumentos de Viana, de que a Encol tem R$ 1,6 bilhão a receber por unidades habitacionais já vendidas e R$ 1,2 bilhão em dívidas, o que lhe daria saldo de R$ 400 milhões.

A principal diferença entre a falência e a concordata é que, no processo de falência, a empresa é fechada para liquidação. Nesse caso, é nomeado um síndico para leiloar todos os bens da companhia para pagar seus credores. Na concordata, a própria diretoria mantém seus poderes para, num prazo determinado, solucionar sua crise financeira. A Encol pediu ao juiz dois anos para pagar suas contas.

O objetivo do pedido de concordata é evitar que a falência da construtora seja decretada pela Vara de Falências e Concordatas de Brasília. Os advogados da Encol, que acompanham o desenrolar dos pedidos de falência feitos no Distrito Federal por credores da empresa, concluíram que a decretação poderia acontecer a qualquer momento.

Mas a Lei de Falências e Concordatas prevê em seu artigo quarto que não pode ser decretada a falência de uma empresa que pediu concordata. É uma forma de a Encol ganhar tempo para encontrar uma saída da crise. Com a concordata, ela teria prazo de dois anos para pagar suas dívidas quirografárias - que não têm garantias de pagamento.

Qualquer atraso no pagamento das dívidas quirografárias provoca a decretação da falência pelo juiz. Elas são de R$ 150 milhões, de acordo com os advogados da Encol e estão concentradas em seus fornecedores de materiais de construção.

Como Agir

1 - Não faça acordos nesse período de suspeita de falência. Eles podem ser anulados facilmente na Justiça.

2 - Ingresse na Justiça com ação pedindo perícia sobre o estágio atual da obra para definir o dinheiro que a Encol já aplicou nela.

3 - Entre com ação judicial cobrando dívidas da Encol: A diferença entre o que o mutuário pagou a ela e o que de fato foi aplicado na obra. A perícia citada no item dois facilita vitória nesse caso.

4 - Use o artigo 43 da Lei das Incorporações para destituir a Encol como incorporadora (empresa responsável pelas obras e entrega dos imóveis).

5 - Prossiga a obra contratando outra incorporadora ou com os próprios mutuários administrando-a.

6 - Habilite os créditos (débitos da Encol com mutuários) se houver falência. A habilitação é feita na ''massa falida'', que será administrada por síndico indicado por um juiz com o objetivo de pagar credores.

7 - Entre com representação criminal no Ministério Público contra os donos e diretores da Encol. Fonte - Especialistas em direito imobiliário, que assessoram a Associação Regional dos Mutuários da Encol em Brasília.