Referências
Recurso Especial na apelação cível n.º 98.001.07409
Recorrente: Encol S/A - Engenharia, Comércio e Industria
Recorrida: Claudio Macario Construtora Ltda.

Dizem o CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO SAN FILIPPO, o CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO SAN MICHEL e o CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO SAN MARCO, todos representados consoante suas respectivas convenções pela Comissão de Obras que lhes é comum, devidamente inscrita no CNPJ/MF sob o n.º 02.699.909/0001-05, sediada na Av. Luther King n.º 328, Barra da Tijuca, Rio de Janeiro - por meio do Presidente desta; Engenheiro Antônio Sampaio Netto, brasileiro, casado, identidade do CREA/RJ n.º 9.380-D, residente nesta cidade, outorgante das procurações trazidas em anexo - que ao abrigo do artigo 50 do Código de Processo Civil é a presente para, como terceiros, intervir no processo em referência, manifestando pedido de assistência articulado na expressão do seguinte arrazoado:

Dos fatos

Conforme se lê da inicial da causa pendente, a autora Claudio Macario Construtora Ltda. socorre-se da via judiciária para pleitear, além de pedidos consequentes, a rescisão de três escrituras públicas de promessa de compra e venda que celebrou com a ré Encol S/A - Engenharia, Comércio e Industria. (fls. 02/09 dos autos)

As três escrituras públicas objeto do pedido de rescisão formulado pela autora tiveram por objeto, respectivamente, a promessa de compra e venda do imóvel constituído pela fração de 1/7 do Lote 04 do PA 27.233, correspondente à Torre "G" do "Center 5" de Athaydeville; a promessa de compra e venda do imóvel constituído pela fração de 1/7 do Lote 04 do PA 27.233, correspondente à Torre "F" do "Center 9" de Athaydeville e a promessa de compra e venda do imóvel constituído pela fração de 1/7 do Lote 04 do PA 27.233, correspondente à Torre "I" do "Center 9" de Athaydeville, todos no bairro da Barra da Tijuca, Rio de Janeiro. (fls. 20/34 dos autos)

O preço contratado para cada um daqueles três negócios jurídicos pela autora Claudio Macario Construtora Ltda. com a ré Encol S/A - Engenharia, Comércio e Industria, foi o corriqueiramente dito "permuta no local"; no mundo jurídico obrigação de fazer.

A ré comprometeu-se com a autora a erigir sobre cada um daqueles três imóveis que lhe foram compromissados pela autora, três edifícios residenciais e multifamiliares, destinado-lhe em pagamento do preço dos terrenos 204 unidades de apartamentos - 68 em cada - previamente determinadas no corpo das escrituras públicas de compromisso.

As demais unidades de apartamentos, afora as representativas do preço, foram comercializadas no mercado imobiliário pela ré que sobre os compromissados terrenos promoveu fraudulentas incorporações imobiliárias - destituídas da obrigatória averbação junto ao competente cartório do RGI - atraindo centenas de pessoas que tal qual a autora também restaram lesadas pelo abandono das obras e inadimplência do prazo de entrega.

Para melhor compreensão dos fatos ora narrados, esclareça-se que sobre os terrenos que lhe foram compromissados a ré promoveu o lançamento dos empreendimentos que denominou como " Edifício San Filippo, Edifício San Michel e Edifício San Marco", sendo igualmente certos que estes dois últimos, que deveriam ser erigidos sobre imóveis confinantes - as Torres "I e F" do "Center 9" de Athaydeville - receberam a nomenclatura de "Villa Borghese" porquanto o projeto prevê remembramento e adoção de pavimentos de uso comum; garagem, piscina e demais atrativos de lazer.

Cada um dos três prédios foi projetado como composto de 12 unidades dispostas em 22 pavimentos de apartamentos, perfazendo um total de 264 unidades residenciais; 792 no total.

As unidades não discriminadas como representativa do preço dos terrenos, em número de 588, foram livremente comercializadas pela ré, exceto cerca de 52 que ainda permaneciam em estoque, através de centenas de contratos de idêntico padrão, celebrados em caráter de instrumento particular com os adquirentes e sob o título de " Promessa de Cessão de Fração de Terreno e Promessa de Compra e Venda de Unidade Imobiliária em Construção". (documento em anexo)

Sabedores do notório quadro de insolvência da ré e à vista da irregularidade formal dos contratos que por ela, Encol S/A, lhes foram impostos, os adquirentes das diversas unidades imobiliárias integrantes daqueles três prédios - San Fillippo, San Michel e San Marco - cuidaram de proceder, junto ao competente cartório do 9º RGI desta cidade, com a averbação dos respectivos contratos/compromissos, alcançando cada um, ao abrigo do parágrafo 4º, do artigo 35, da Lei 4.591/64, direito real oponível a terceiros.(documento/amostra em anexo)

Do interesse jurídico

Mais do que as respectivas averbações que para cada um dos adquirentes conferiu direito real oponível a terceiros, capazes de amplamente abrigar a assistência que adiante se requer, aconteceu a reunião destes, adquirentes, em regulares condomínios.

Sempre ao abrigo da Lei que especificamente regula a matéria - 4.591/64 - os adquirentes alcançando o quorum mínimo de 2/3, previsto no artigo 9º, parágrafo 2º, da citada, elaboraram por escrito as convenções reguladoras dos condomínios "San Filippo, San Michel e San Marco". (documentos em anexo)

E fizeram mais. Além de se organizarem em respectivos condomínios, cada um dos adquirentes celebrou com a autora Claudio Macario Construtora Ltda. escritura pública de transação e promessa de compra e venda com condição suspensiva. (documento/amostra em anexo)

Melhor dizendo, o litígio que poderia se estabelecer entre a autora Claudio Macario Construtora Ltda. e cada um dos adquirentes das diversas unidades imobiliárias comercializadas pela ré Encol S/A, restou equacionado pelo reconhecimento da posição física e financeira que cada um detinha nos respectivos empreendimentos.

Os quitados, que já haviam pago para a Encol S/A a integralidade do respectivo preço, são reconhecidos como tal. Os devedores confessam dever aos respectivos condomínios dívida de valor equacionada com base no saldo devedor que ainda detinham e deveriam pagar para a incorporadora (Encol S/A), caso não houvesse esta paralisado e abandonado as obras. Todos assumem a obrigação solidária de, reunidos em condomínios, gerenciar o montante dos confessados saldos devedores, contratar construtora idônea e prosseguir com as obras de construção até a obtenção dos competentes Habite-se. Todos se tornam promissários compradores da respectiva fração ideal do terreno. Como não poderia deixar de ser, a eficácia das escrituras subordina-se ao transito em julgado do presente processo.

Convém destaque para o fato de que cada uma das convenções de condomínio previu na comum disposição transitória, em vigor até a obtenção dos respectivos Habite-se, a adoção de caixa único controlado e gerenciado pela Comissão de Obras que lhes é comum.

Investida de mandato de representação, a Comissão de Obras, comum aos Condomínios "San Filippo, San Michel e San Marco, acha-se em pleno funcionamento, já tendo em pouco mais de três meses providenciado o restabelecimento da energia elétrica nos prédios em questão, cortada pela falta de pagamento da Encol S/A, o pagamento dos impostos por ela Encol S/A não honrados, a limpeza de todo o canteiro de obras, além de contratar serviços de engenharia para elaboração de cronograma físico/financeiro das obras que retomará e verificação do acerto e segurança do cálculo das incompletas estruturas abandonadas às intempéries pela Encol S/A. Tudo conforme lhes faculta o inciso VI, do artigo 43, da Lei 4.591/64.

Da conduta ilícita da Encol S/A

Além da má-fé processual já declarada e sancionada nos autos do processo, cumpre aos assistentes destacar os verdadeiros motivos da resistência da ré em aceitar a sentença que lhe foi adversa.

Conforme noticiou a autora através do documento de fls. 159/180, a ré engendrou e pôs em curso um plano de falência fraudulenta.

Através da sua alardeada iminência de falência, a Encol S/A, aproveitando-se do desespero causado em seus milhares de adquirentes nesta cidade, desenvolveu plano de retirada de seus ativos financeiros que são transferidos para sociedades especialmente constituídas a este fim.

O plano é materializado através de espúrio contrato por escritura pública, onde cada um dos adquirentes de unidades imobiliárias nos diversos empreendimentos promovidos e abandonados pela Encol S/A, renuncia ao direito de ação decorrente das graves lesões que por esta lhes foi causada, para ela confessa dívida de valor atualizada com adoção do INCC, inclusive no período das obras paralisadas e contrata para término das obras, por administração, uma construtora que a Encol está especialmente constituindo em nome de seus testas-de-ferro - antigos superintendentes e gerentes da filial Rio de Janeiro. Tudo sem se falar em mais uma sorte de iniquidades. A respectiva unidade compromissada não só deixa de ter preço fixo - em razão da obra por administração - o adquirente passa a responder por todo e qualquer acréscimo que venha a ocorrer e o condomínio por ele integrado assume a herança do passivo representado por impostos, taxas e contribuições atrasadas, passando a em seu nome, dele condomínio, receber o lançamento de todas as faturas, duplicatas, encargos sociais e trabalhistas. (documento/amostra em anexo)

Trocando em miúdos a Encol S/A resiste ao presente processo porque acredita que os adquirentes, hoje condôminos integrantes dos assistentes, aceitariam em caso de derrota da autora, ou de demora na solução do litígio, aderir ao mesmo contrato que repetidamente mais uma vez lesou os outros incautos adquirentes.

Como nada disso será possível - o direito é velho conhecido do Juiz - ingressam com a presente assistência impugnando a admissibilidade do recurso especial da ré, manifestando sucinta contra-razões ao mesmo.

Da inadmissibilidade do recurso especial

A irresignação da ré não merece qualquer acolhida.

O recurso especial que manifestou funda-se em invenções e malversação dos fatos.

Altino de Medeiros Fleischhauer é ostensivamente o representante legal da ré na cidade do Rio de Janeiro.

É ele quem comparece como representante da ré nas milhares de escrituras públicas que a Encol S/A vem celebrando desde meados do ano de 1997, para outra vez lesar seus já lesados milhares de adquirentes. (documentos em anexo)

Ainda hoje continua ele, Altino de Medeiros Fleischhauer celebrando escrituras públicas em nome da ré. Em anexo os assistentes trazem exemplar de mais uma, lavrada em 21 de outubro de 1998. (documento em anexo)

Em todas as dezenas de tratativas entabuladas pela Encol S/A com os adquirentes de unidades imobiliárias nos edifício San Filippo, San Michel e San Marco, o Dr. Altino de Medeiros Fleischhauer se fez presente como representante da companhia.

Outra não é a verdade dos autos.

No dia 21 de outubro de 1997 ele, Altino de Medeiros Fleischhauer recebeu a citação inicial, realizada por diligência de oficial de justiça dentro da sede da filial da Encol S/A na cidade do Rio de Janeiro, exarando contrafé sem nenhuma ressalva.(fls. 139 dos autos)

No dia 17 de novembro de 1997, três dias após a juntada do mandado de citação, que se deu em 14 de novembro de 1997, a ré, Encol S/A, peticiona aos autos, representada pelo Dr. Altino, esclarecendo (?) que somente seu Diretor Presidente está habilitada a representá-la em Juízo.

Nada foi requerido, posto que apresentada, apenas, sugestão de envio de carta precatória. (fls. 143 dos autos)

A autora, ora assistida fez prova, às fls. 202/204, da extensão do poderes de mandatário outorgados pela Encol S/A ao Dr. Altino. É bem verdade que da anexada procuração não consta poder de representação em Juízo. Mais o intuito de fugir a citação resta óbvio ante o teor da referida procuração.

Da procuração de fls. 203/204 lê-se que o Dr. Altino tudo pode fazer em nome da sua mandante. Pode ele não só praticar em nome da Encol S/A todos os atos de natureza obrigacional, como inclusive emitir declarações sob as penas da Lei, representá-la perante cartório e órgãos públicos em geral - o Judiciário é um público - e até responder pela evicção.

A certeza da validade da citação, não bastasse a procuração de fls. 203/204 é também estampada pelos documentos de fls. 280/303, que provam que naquele mesmo mês de outubro de 1997, o Dr. Altino - sempre na sede da Encol S/A, cujo endereço da rua Do Bispo n.º 150, Rio Comprido, Rio de Janeiro, acha-se timbrado em todas as suas petições - recebeu citação para outro processo de procedimento ordinário, exarando contrafé e aduzindo defesa de mérito sem suscitar qualquer vício citatório.

Como se vê, a penalidade por litigância de má-fé foi insuficiente. Preocupados com a tal "estória" da sede em Goiânia-GO, os assistentes diligenciaram conhece-la apurando tratar-se de mais uma falácia.

A sede em Goiânia-GO mais parece um pasto abandonado. É um enorme terreno dotado de uma caixa d'água, esqueleto de pequena instalação industrial e casebre.

Para que este MM. Juízo possa bem enxergar a extensão da má-fé e a certa inexistência de qualquer dirigente gabaritado para naquele local receber ato citatório, seguem em anexo fotografias do fato que estão os assistentes ora a alardear. (documento em anexo)

Quanto aos acórdãos ditos como divergentes, os assistentes ressaltam versarem todos sobre hipóteses diferentes das destes autos, oferecendo em contrapartida outros que inteiramente adequado a matéria em debate, esposam o entendimento do v. acórdão recorrido.

Finalizando os assistentes destacam o teor do artigo 5º da Lei de Introdução ao Código Civil, salientando, outra vez, que tão logo restem para todo sempre livres da Encol S/A, poderão ultimar a conclusão dos três prédios, alcançando relevante benefício social para seus condôminos e atendendo às exigências do bem comum.

À vista do exposto, requerem os assistentes sejam as partes intimadas para manifestarem impugnação ao presente pedido de assistência.

Havendo impugnação e após observadas as formalidades dos incisos I, II e III, do artigo 51 do CPC, requerem seja-lhes deferida a pretendida inserção na relação processual pendente, com a finalidade ostensiva de coadjuvar a parte autora, ora recorrida, porquanto ser-lhes de interesse jurídico a manutenção do v. acórdão recorrido.

Pedem deferimento.

Rio de Janeiro, 23 de novembro de 1998.

Arthur Floriano Simas Peixoto de Abreu
OAB/RJ n.º 45.666