Carta Precatória

Jurídico	Encol pede concordata
EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA VARA DE FALÊNCIAS, CONCORDATAS E INSOLVÊNCIA CIVIL DA COMARCA DE GOIÂNIA. PROTOCOLO 9701195680 AUTOS Nº 862/97 ENCOL S/A - ENGENHARIA, COMÉRCIO E INDÚSTRIA, qualificada nos autos de Concordata Preventiva em curso neste ilustre Juízo, por seu advogado, vem com o respeito devido à presença de V. Exa. pedir que lhe seja concedido alvará para alienar imóveis, deduzindo o seguinte: 1. A requerente, individualmente, é a maior empresa no Brasil no ramo de construção civil de imóveis incorporados, com 40.652 (quarenta mil, seiscentos e cinquenta e dois) imóveis em construção, em 612 (seiscentos e doze) empreendimentos imobiliários, situados em 16 (dezesseis) estados e 63 (sessenta e três) municípios. A atividade da requerente, como se denota dos seus estatutos (juntados aos autos), é a construção e comércio de bens imóveis, os quais, portanto, constituem seu ativo circulante. 2. Dos imóveis suso aludidos, 32.810 ( trinta e dois mil, oitocentos e dez ) são objeto de contratos de promessa de compra e venda, sendo 7.842 representativos de bens em estoque e destinados à atividade mercantil da requerente (Doc.01). 3. Observa que o art. 165 do Decreto-lei nº 7.661/45, exclui dos efeitos da concordata preventiva os contratos bilaterais, os quais continuam sujeitos às normas do direito comum. Dessume-se, pois, que a concordatária está obrigada a cumprir com todos os seus contratos de promessa de compra e venda de bens imóveis. A respeito, assim preleciona Pontes de Miranda, com ênfase bastante elucidativa: "CONTRATOS BILATERAIS - A concordata preventiva não tem o efeito de resolução dos contratos bilaterais, nem a lei conferiu ao devedor optar entre cumprir as obrigações contratuais e a resolução dos contratos, de alguns, ou de algum dêles. Se deixa de exequir, a resolução que pode ocorrer é resolução por inadimplimento. Lê-se no art.165 do Decreto-lei nº 7.66l: "O pedido de concordata preventiva não resolve os contratos bilaterais, que continuam sujeitos às normas do direito comum". A diferença, em relação ao art.43, é evidente. O devedor que obteve concordata preventiva tem de cumprir os contratos bilaterais, como se nenhum despacho de decretação da concordata tivesse havido ( Pontes de Miranda, Tratado de Direito Privado, vol. 30, Pág. 111/112). 4. A empresa requerente, portanto, está sujeita a prosseguir na construção dos empreendimentos, inclusive com a outorga das escrituras definitivas de venda e compra dos imóveis já prometidos a venda aos seus adquirentes. Nesta hipótese, a retomada das construções dos empreendimentos somente será viabilizada mediante a obtenção de empréstimos junto às instituições financeiras que atuam no ramo de financiamento de construções imobiliárias, sem contar ainda com a necessidade de alienação das unidades ainda em estoque, como forma de complementar o valor necessário para a execução das obras. 5. Ocorre que, estas instituições financeiras alteraram as suas regras internas para a concessão de financiamento destinado a construção de imóveis, em face de insucessos de muitas empresas construtoras e consequentes prejuízos, e atualmente deliberaram, de modo unânime, a só financiarem, direta e individualmente, os próprios condôminos, com a garantia hipotecária dos imóveis por eles adquiridos. Mas, diante da disposição legal contida no artigo 167 do Decreto-Lei 7.66l/45, as instituições financeiras interessadas em concederem os empréstimos destinados a conclusão dos empreendimentos, exigem que os condôminos apresentem a autorização judicial concedida para a ENCOL outorgar a escritura definitiva do imóvel em favor do promitente comprador, o qual será objeto da garantia do empréstimo. 6. O Banco Itaú S.A., p. ex.., encaminhou missiva a empresa requerente condicionando os estudos sobre a concessão de financiamentos destinados ao término dos empreendimentos, à obtenção de alvará judicial expedido por este Juízo, que autorize a ENCOL a alienar os imóveis objetos do financiamento (Doc. 02). De igual modo, a Caixa Econômica Federal e o Banco do Estado de São Paulo S.A - BANESPA, manifestaram-se interessados em financiar a conclusão dos empreendimentos imobiliários, com a imposição feita verbalmente de que é necessário a apresentação de alvará judicial que autorize a ENCOL a outorgar a escritura definitiva dos imóveis integrantes dos empreendimentos imobiliários a serem financiados. 7. A rigor, em se tratando de ativos circulantes, isto é, de mercadorias da empresa concordatária, "concessa vênia", resulta que não se inserem estes bens imóveis na exigência existente no artigo 167 da Lei de Falências, porque, consoante texto deste mesmo artigo, "in princípio", persiste o devedor com a livre administração de seus bens e "continuará com seu negócio", sob a fiscalização do comissário (sic), sem contar ainda com a obrigatoriedade imposta pelo artigo 165 da Lei de Falências, para que o devedor dê cumprimento aos contratos de promessa de compra e venda de imóveis já firmados. 8. Além da exigência feita pelas instituições financeiras, o Provimento nº 07/97 da Corregedoria de Justiça do Estado de Goiás, e ainda da Corregedoria de Justiça do Distrito Federal, determinam que os Cartórios de Notas e Registros de Imóveis são obrigados a exigirem antes da lavratura de escritura de imóveis pertencentes a empresas em concordata preventiva a apresentação de alvará judicial expedido pelo Juízo por onde tramita o processo de concordata (Doc.03). "l.5 - em se tratando de partes, espólio, massa falida, herança jacentes ou vacante de subrogação de gravame, de concordatária, de incapazes e de outros que, para disporem ou adquirirem imóveis ou direitos a ele relativos, dependem de autorização judicial, exigir os respectivos alvarás observando se a firma do Juiz está autenticada ou reconhecida pelo escrivão. ( Provimento 07/97, da Corregedoria Geral de Justiça do Estado de Goiás). "Art. 227 - O tabelião, ou quem suas vezes fizer, exigirá alvará judicial para lavratura de escritura que vise à transmissão do domínio ou de direito e a constituição ou sub-rogação de direitos reais ou de garantia quando: I - Houver interesse de espólio, massa falida, herança jacente ou vacante, incapaz e acervo em concordata (Provimento da Corregedoria Geral de Justiça do Distrito Federal, publicada no Diário da Justiça, Seção III, fls. 14.507 a 14.5l9, de 01-07-97 e 17.894, de 12-08-97). 9. Trata-se, sem dúvida, de óbice a ser removido no caso específico de empresas como a requerente, que se dedica à atividade de comerciar bens imóveis, que, a rigor, estão excluídos de seus efeitos, inobstante as restrições legais suso aludidas. 10. No entanto, até os cartórios de notas recusam-se a lavrar escrituras de venda e compra da requerente, por força do provimento em questão, como é o caso do Cartório do 7º Ofício de Notas de Goiânia (Doc. 04). 11. Via de consequência, é imprescindível o alvará judicial para que a requerente possa outorgar escrituras de venda e compra em cumprimento de contratos já firmados e, ainda, para a alienação de seus estoques, ou seja, dos imóveis em cosntrução que ainda não foram vendidos. A venda de tais estoques é imprescindível para a complementação dos recursos necessários ao término da construção dos empreendimentos. DO PEDIDO 12. Isto posto, pede de V.Exa., que uma vez ouvido o comissário, e nos termos do art. 167 da Lei de Falências, se digne deferir a concessão de alvará autorizando a requerente a alienar ou onerar imóveis em cumprimento de contratos de promessa de venda e compra já firmados e ainda dos imóveis que constituem seus estoques e integram o ativo circulante da empresa, mediante a outorga das respectivas escrituras definitivas de venda e compra. Termos em que, pede e espera deferimento. Goiânia, 26 de janeiro de l.998.

EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA VARA DE FALÊNCIAS, CONCORDATAS E INSOLVÊNCIA CIVIL DA COMARCA DE GOIÂNIA.

PROTOCOLO 9701195680
AUTOS Nº 862/97

ENCOL S/A - ENGENHARIA, COMÉRCIO E INDÚSTRIA, qualificada nos autos de Concordata Preventiva em curso neste ilustre Juízo, por seu advogado, vem com o respeito devido à presença de V. Exa. pedir que lhe seja concedido alvará para alienar imóveis, deduzindo o seguinte:

1. A requerente, individualmente, é a maior empresa no Brasil no ramo de construção civil de imóveis incorporados, com 40.652 (quarenta mil, seiscentos e cinquenta e dois) imóveis em construção, em 612 (seiscentos e doze) empreendimentos imobiliários, situados em 16 (dezesseis) estados e 63 (sessenta e três) municípios.
A atividade da requerente, como se denota dos seus estatutos (juntados aos autos), é a construção e comércio de bens imóveis, os quais, portanto, constituem seu ativo circulante.

2. Dos imóveis suso aludidos, 32.810 ( trinta e dois mil, oitocentos e dez ) são objeto de contratos de promessa de compra e venda, sendo 7.842 representativos de bens em estoque e destinados à atividade mercantil da requerente (Doc.01).

3. Observa que o art. 165 do Decreto-lei nº 7.661/45, exclui dos efeitos da concordata preventiva os contratos bilaterais, os quais continuam sujeitos às normas do direito comum.
Dessume-se, pois, que a concordatária está obrigada a cumprir com todos os seus contratos de promessa de compra e venda de bens imóveis.

A respeito, assim preleciona Pontes de Miranda, com ênfase bastante elucidativa:
"CONTRATOS BILATERAIS - A concordata preventiva não tem o efeito de resolução dos contratos bilaterais, nem a lei conferiu ao devedor optar entre cumprir as obrigações contratuais e a resolução dos contratos, de alguns, ou de algum dêles. Se deixa de exequir, a resolução que pode ocorrer é resolução por inadimplimento. Lê-se no art.165 do Decreto-lei nº 7.66l: "O pedido de concordata preventiva não resolve os contratos bilaterais, que continuam sujeitos às normas do direito comum". A diferença, em relação ao art.43, é evidente. O devedor que obteve concordata preventiva tem de cumprir os contratos bilaterais, como se nenhum despacho de decretação da concordata tivesse havido ( Pontes de Miranda, Tratado de Direito Privado, vol. 30, Pág. 111/112).

4. A empresa requerente, portanto, está sujeita a prosseguir na construção dos empreendimentos, inclusive com a outorga das escrituras definitivas de venda e compra dos imóveis já prometidos a venda aos seus adquirentes.
Nesta hipótese, a retomada das construções dos empreendimentos somente será viabilizada mediante a obtenção de empréstimos junto às instituições financeiras que atuam no ramo de financiamento de construções imobiliárias, sem contar ainda com a necessidade de alienação das unidades ainda em estoque, como forma de complementar o valor necessário para a execução das obras.

5. Ocorre que, estas instituições financeiras alteraram as suas regras internas para a concessão de financiamento destinado a construção de imóveis, em face de insucessos de muitas empresas construtoras e consequentes prejuízos, e atualmente deliberaram, de modo unânime, a só financiarem, direta e individualmente, os próprios condôminos, com a garantia hipotecária dos imóveis por eles adquiridos.

Mas, diante da disposição legal contida no artigo 167 do Decreto-Lei 7.66l/45, as instituições financeiras interessadas em concederem os empréstimos destinados a conclusão dos empreendimentos, exigem que os condôminos apresentem a autorização judicial concedida para a ENCOL outorgar a escritura definitiva do imóvel em favor do promitente comprador, o qual será objeto da garantia do empréstimo.

6. O Banco Itaú S.A., p. ex.., encaminhou missiva a empresa requerente condicionando os estudos sobre a concessão de financiamentos destinados ao término dos empreendimentos, à obtenção de alvará judicial expedido por este Juízo, que autorize a ENCOL a alienar os imóveis objetos do financiamento (Doc. 02).

De igual modo, a Caixa Econômica Federal e o Banco do Estado de São Paulo S.A - BANESPA, manifestaram-se interessados em financiar a conclusão dos empreendimentos imobiliários, com a imposição feita verbalmente de que é necessário a apresentação de alvará judicial que autorize a ENCOL a outorgar a escritura definitiva dos imóveis integrantes dos empreendimentos imobiliários a serem financiados.

7. A rigor, em se tratando de ativos circulantes, isto é, de mercadorias da empresa concordatária, "concessa vênia", resulta que não se inserem estes bens imóveis na exigência existente no artigo 167 da Lei de Falências, porque, consoante texto deste mesmo artigo, "in princípio", persiste o devedor com a livre administração de seus bens e "continuará com seu negócio", sob a fiscalização do comissário (sic), sem contar ainda com a obrigatoriedade imposta pelo artigo 165 da Lei de Falências, para que o devedor dê cumprimento aos contratos de promessa de compra e venda de imóveis já firmados.

8. Além da exigência feita pelas instituições financeiras, o Provimento nº 07/97 da Corregedoria de Justiça do Estado de Goiás, e ainda da Corregedoria de Justiça do Distrito Federal, determinam que os Cartórios de Notas e Registros de Imóveis são obrigados a exigirem antes da lavratura de escritura de imóveis pertencentes a empresas em concordata preventiva a apresentação de alvará judicial expedido pelo Juízo por onde tramita o processo de concordata (Doc.03).

"l.5 - em se tratando de partes, espólio, massa falida, herança jacentes ou vacante de subrogação de gravame, de concordatária, de incapazes e de outros que, para disporem ou adquirirem imóveis ou direitos a ele relativos, dependem de autorização judicial, exigir os respectivos alvarás observando se a firma do Juiz está autenticada ou reconhecida pelo escrivão. ( Provimento 07/97, da Corregedoria Geral de Justiça do Estado de Goiás).

"Art. 227 - O tabelião, ou quem suas vezes fizer, exigirá alvará judicial para lavratura de escritura que vise à transmissão do domínio ou de direito e a constituição ou sub-rogação de direitos reais ou de garantia quando:

I - Houver interesse de espólio, massa falida, herança jacente ou vacante, incapaz e acervo em concordata (Provimento da Corregedoria Geral de Justiça do Distrito Federal, publicada no Diário da Justiça, Seção III, fls. 14.507 a 14.5l9, de 01-07-97 e 17.894, de 12-08-97).

9. Trata-se, sem dúvida, de óbice a ser removido no caso específico de empresas como a requerente, que se dedica à atividade de comerciar bens imóveis, que, a rigor, estão excluídos de seus efeitos, inobstante as restrições legais suso aludidas.

10. No entanto, até os cartórios de notas recusam-se a lavrar escrituras de venda e compra da requerente, por força do provimento em questão, como é o caso do Cartório do 7º Ofício de Notas de Goiânia (Doc. 04).

11. Via de consequência, é imprescindível o alvará judicial para que a requerente possa outorgar escrituras de venda e compra em cumprimento de contratos já firmados e, ainda, para a alienação de seus estoques, ou seja, dos imóveis em cosntrução que ainda não foram vendidos. A venda de tais estoques é imprescindível para a complementação dos recursos necessários ao término da construção dos empreendimentos.

DO PEDIDO

12. Isto posto, pede de V.Exa., que uma vez ouvido o comissário, e nos termos do art. 167 da Lei de Falências, se digne deferir a concessão de alvará autorizando a requerente a alienar ou onerar imóveis em cumprimento de contratos de promessa de venda e compra já firmados e ainda dos imóveis que constituem seus estoques e integram o ativo circulante da empresa, mediante a outorga das respectivas escrituras definitivas de venda e compra.

Termos em que, pede e espera
deferimento.

Goiânia, 26 de janeiro de l.998.